截至2015年9月,美国独立住宅价格中位数是181,500美元,较历史峰值低5.7%。佛罗里达州房价是受金融危机影响最严重的州之一,目前佛州的独立住宅价格中位数比历史峰值低23.0%,仍处于相对低位,但已以较强的势头开始上升。佛州的独立住宅均价在2015年9月较上一季度增长1.2%,同期全国平均季度增幅仅0.7%;年同比增长4.1%,较全国平均年增长率3.7%高出0.4个百分点。
图表1 美国主要城市的独立住宅在金融危机前后的价格走势
资料来源:Zillow
自2012年起各大城市的独立住宅租金中位数基本呈上涨趋势,且相对平稳。租金的平稳上升反映了美国住房基本需求坚挺。由于各地信贷受到金融危机影响仍在紧缩状态,购买需求相对较少而租房需求则大幅增加。佛州的独立住宅租金中位数目前位于1,225美元/每月的水平,预计未来租金也将保持目前的稳定上升趋势。
图表2 独立住宅的租金在金融危机后呈平稳上升走势
资料来源:Zillow
价格租金比(Price To Rent Ratio)是判断房产投资价值的重要指标之一。价格租金比定义为:房屋购买价格/年租金,比率数值越低说明越具有投资价值,比率数值即可粗略说明购买房产后通过租金收回成本的年数。
截止至2015年9月,全国房价租金比中位数是10.80,佛州当地的价格租金比为10.59,而基金投资组合的价格租金比仅为5.26,相当于当地水平的一半,具有极高的投资价值。
图表3 不同的价格租金比对应不同的投资策略
资料来源:Zillow
美国佛罗里达州(Florida)的奥兰多(Orlando),住房需求旺盛。奥兰多是佛罗里达州中部城市,西南25公里有著名的奥兰多迪士尼乐园。佛罗里达州人口1880万,是仅次于加利福尼亚州、德克萨斯州、纽约州的人口第四大州。大量拉丁语系移民人口的涌入使得住房需求一直坚挺,而这部分移民的初次购房能力有限,租房恰恰能满足其居住需求。
由于奥兰多的地理位置优越,往东1个多小时到大西洋,往西1个多小时到墨西哥湾;全年气候温和宜人,很少有飓风,故被称为“阳光之城”。其发达的旅游业,每年能为全州创造出44%的收益。这不得不让嗅觉敏锐的国内投资者们对其产生浓厚的兴趣。
众所周知,奥兰多是闻名全球的度假圣地,佛州第二大城市,全球最大的迪斯尼乐园就在奥兰多,其规模是香港迪斯尼的100倍。目前奥兰多以旅游休闲,科技研究,购物及教育多方面发展迅速,这里不光是游客热衷的目的地,也是全美最新颖的会展中心,拥有极高的投资价值,同时更是全北美(包括加拿大)老年人的退休“养老胜地”。
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