中国人投资海外房产以美国为首选，能让越来越多的中国人对美国房地产趋之若鹜的原因，其中有三个比较重要的，那就是美国房屋的永久产权，未来的升值空间和获得较高的租金收益率。

以出租和投资美国房产为目的购置房产会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。在房产投资方面，租金收益率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。

大多数房产投资者在决定买房时仅仅只考虑其可能为自己带来的现金收益。这其实是一个好方法，也适用于大多数投资性房产类型。但是在如纽约和旧金山这样的高房价城市，这种方法就不顶用了，因为投资者不能真正掌握房产的投资价值。

纽约08~12年房价

在 这些市场，租金收益率一般都很低，并不能让那些追求高月收的投资者动心。如果投资者主要看中的是房地产的升值潜力，那么房产投资者最广泛使用的工具——收 入评估模型(也称为“收入估算单”)——并不能帮助他们做出正确的购买决定。在这种情况下，投资者需要一个不同的工具或方法。

收入估算单 (the income estimation models ) 样例：

(注：收入估算单，是经纪人或是律师在投资者正式购买房产前为买家制作的投资预算表。但最终投资与否还需经过多层考虑)

升值计算与市场价值

在 曼哈顿附近，投资者有2句耳熟能详的话：“投资曼哈顿房产的动机是为资本升值,而不是租金收入”。但问题是，购买纽约房产的投资者如何知道他们买的房子是 否升值?投资者如何判断房子A与房子B相比，哪个升值潜力大?这些问题常常被避而不谈，因为似乎没有人能给出一个合适的答案。

专家认为，未来房地产价格以及未来一切的价格，包括股票和债券，都无法分毫不差的准确预测。不过，即使不能准确的预测未来，而一味的回避这个问题并不是最聪明的作法。

在高房价城市投资升值空间是关键

举 一例子，2012年，小编的朋友，小王她想在布鲁克林买一套$110万的公寓,。通过收入估计单，她对这套房子进行投资收益预算，发现租金收益仅为 3.5%，因此她决定不买。两年之后，该公寓估价为190万美元，升值了72%!哪里出错了?为什么她就这样错失了一个好买卖?原因是她使用了错误的工 具，没有真的意识到纽约房产最重要的特性:升值空间。

专家认为升值空间与租金收益一样重要，对于投资者来说，估计升值潜力是不容忽视的。否则，投资者就只能买便宜货，才能有把握赚钱机会。但是现在很好的便宜货越来越难找了，特别是像纽约这样竞争激烈的城市。如果投资者能有专业人士建议，使用正确的工具，做好研究功课，就将更有可能成功。

此外，小编认为，不一定购买低于市场价的便宜货才是能在房地产市场赚钱的唯一途径的这一说法。如果我的朋友买了那间布鲁克林的公寓，并决定现在出售，那么她就取得了72%的可观毛利，完全不需要购买任何的折价房。

知识点：

租金收入(租金收益)就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。

租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。

租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。

资本增值(升值潜力)就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产)，在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。

在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的，从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。

适合你的才是最好的?

如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你;

如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支;

如果资金充裕，当然是“升值潜力”为更好的选择。

随着曼哈顿房价、交通的日益压力加剧，越来越多曼哈顿人被新泽西威霍肯的居住环境、丰富配套与快速通勤系统所吸引迁入。该区位于曼哈顿中城仅一河之隔，乘坐“水上巴士(轮渡)”仅8分钟就能登录曼哈顿!

据Zillow数据显示，整个曼哈顿房价中位数(紫线)为119万美元，霍博肯房价中位数(绿线)为71.1万美金，已经比曼哈顿低快50万美金了!

而威霍肯的房价中位数(橙线)仅57.4万美金，比霍博肯还要再低14万美金!由此可见，威霍肯是纽约名副其实的“价格洼地”!

有业内人士保守预测，该区域房价在未来几年里都将以5%的速度稳健上涨!

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