经历了55年房价的持续上涨后，澳大利亚迎来了巨大的楼市泡沫，然而风险也正在黑暗中悄悄临近。
彭博社最近指出，目前，澳大利亚的住宅市场已经膨胀到7.3万亿澳元，约合5.6万亿美元，是其国内生产总值（GDP）的四倍多。
在比较了住宅价值与该国GDP的比值后，彭博社发现，在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大、英国这五个国家中，澳大利亚的这一数值是最高的，甚至远高于十年前经历次贷危机的美国。
其实澳大利亚楼市的大牛市早就已经被注意到了。
瑞银在今年10月的报告中提到，过去55年以来，澳大利亚名义房价年均增长8.1%，基本上每九年房价就翻一番；2000年后，房价涨势更加生猛，涨幅接近150%。
然而当狂欢到最热烈的时候，似乎也意味着派对结束的时间正在慢慢靠近。
楼市的狂欢会到何时？
澳大利亚的楼市正在悄悄降温。
CoreLogic统计显示，今年9月至11月，澳大利亚全国房价涨幅仅为0.2%； 11月，房价增长年率降至5.2%，这一数值仅为今年5月峰值的一半。
图片来源：Business Insider
瑞士信贷集团也在今年10月底的一篇报告中指出，悉尼楼市的情景已经不是用“降温”能形容了，更准确的词应该是“冷却”。
另一个关键指标的大幅下降已经引发了市场的担忧。
作为反映整个市场预期表现的首要指标，拍卖市场与清盘率（auction clearance rate）已经跌至60%以下。60%正是澳大利亚央行建议的房价通胀盈亏平衡点。
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对于楼市的退烧甚至是冷却，瑞信认为，中国买家的退潮是原因之一。
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而楼市的另一个风险则来自加息。华尔街见闻提到，瑞银曾指出，如果澳大利亚联储加息，那么将打击购房意愿。
由于越来越高的房市杠杆，澳大利亚房产价格越来越高，一旦货币政策收紧，那么将会带来全局性的影响。从历史上看，利率的变化会在大约5至6个月后，非常明显地改变房价。
美国楼市持续向“慢牛”方向发展
习惯了国内一二线城市的高房价，许多人自然也认为外国大中型城市必然房价高企。但最新数据显示，美国房屋中位价格是20.34万美元，许多大中城市的房价都被“北上深”甩在身后。不过，美国的房租水平却数倍于国内一线城市。
截至9月，美国房价涨幅创近3年来新高，房屋供不应求，租房市场景气，美国楼市持续向“慢牛”方向发展。
五大城市，美国房产竞争最激烈的“卖方市场”在这里！
全美不动产协会（NAR）本周二公布的数据显示，美国10月成屋销售增长2.0%，季节性调整后年率为548万户。全美平均售价为28.8万美元，比去年同期增长了7.1%。美国10月成屋销售增幅超过预期，但房屋长期供应依旧不足。据统计，全美10月份的住房供应量为3.1个月，自2012年1月以来，没有一个月的供应量是超过6个月（供应量少于6个月的市场就是卖方市场）。
▲2017年前10个月美国成屋销售统计图
受到库存不足的影响，美国房地产市场的竞争越发激烈，数据显示，全美房产市场中，22.5%的房子都以高出挂牌价的价格成交！而下面这5座城市，更是在竞争激烈的市场中独占鳌头：
1. 圣克拉拉 Santa Clara
圣克拉拉是硅谷的重要组成城市之一，许多高科技企业诸如英特尔、升阳、NVIDIA的总部都位于该市。整座城市的教育水准在加州属于前列。同时，湾区有名的大美洲主题公园也位于此。上个月圣克拉拉有 85.2% 的房屋以高于挂牌价出售！
2. 圣何塞 San Jose
圣何塞是硅谷的核心地带，圣何塞和周围地区的生活费用是全加州和全美国最高的地区之一，这里的高房价是造成这个情形的最大原因。但是，圣何塞地区也是拥有最高的可支用收入的地区之一。上月这里有81.9%的房子以高于挂牌价的价格成交！
3. 奥克兰 Okland
奥克兰地处旧金山湾区东北部，西临旧金山湾、北接著名大学城伯克利（世界著名高等学府加州大学伯克利分校所在地）。11月份奥克兰的房子里有77.3%的成交价格高于挂牌价！
4. 帕罗奥多 Palo Alto
帕罗奥多在11月份有70.2%的房子成交价高于挂牌价。这里拥有湾区房价最贵的学区房，著名的斯坦福大学（Stanford University）即位于帕罗奥多境内。帕罗奥多的学区除了分数高之外，生源皆来自本身城市，没有招收其他城市的学生，有别于湾区的其他城市。
5. 西雅图 Seattle
上个月西雅图有45.6%的房子成交价高于挂牌价，而且与湾区相比西雅图置业成本较低，因此也就更有吸引力。随着加州特别是湾区的房价持续走高，已经有越来越多的技术人才开始“逃离硅谷”搬去西雅图工作。据职业社交网站LinkedIn公布数据显示，在过去12个月中，旧金山是向西雅图输入人口最多的地方。
从上面的分析中不难看出，全美购房竞争最激烈的5个城市里有4个都位于加州旧金山，由此可见旧金山房产的投资价值。根据美国旧金山海湾区新闻报道，随着房屋的供应量减少，旧金山湾区七月份的房屋成交数量达六年内最低，而与去年同期的房价相比，却平均增长了10.1%。当地的某房地产信息分析师称，海湾地区近年来的房价一年比一年高，即使在低迷的夏季也比去年有所增长。
▲旧金山夜景
在加州，由于严格的环境法规和高昂的劳工成本，导致新房的建设一直没有大幅度提高，而在美国其他地方的房屋开工量也不足，再加上千禧一代的购房需求以及外国买家不断涌入等原因，在未来一段时间，美国的房价将会持续稳定的上涨。
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