12月1日，招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划获批，成为全国首单储架式长租公寓CMBS。这是继新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获批后，第三支关于住房租赁市场的金融产品获批。在国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”的政策引导下，公寓类金融产品正不断丰富，那么仅开业3家的新派凭什么能成为第一个权益型公寓类REITs?它背后的资本逻辑是什么?就此，迈点网记者采访了新派公寓CEO王戈宏。
新派公寓CEO王戈宏
深陷规模陷阱 公寓难觅健康扩张模式?
作为一个低坪效的项目，公寓的发展一直在规模和盈利之间游离。对此，新派公寓CEO王戈宏有着清醒的认识。他直接以财务测算公式(70%+12%+12%+6%=0)表示集中式公寓盈利的临界点。换言之，必须将拿房成本控制在营业收入的70%以内，且折旧需要控制在12%以内，运营成本占比小于10%~12%，再减去6%的税费，营收才有可能>0。
“规模不经济”的悖论正如一个紧箍咒般戴在每个公寓品牌运营商的头上，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率更是业内公认的盈利临界点。就此，房地产开发商选择通过战略性亏损换取规模，最终达到边际成本的降低，而互联网则是将公寓作为流量入口，售卖增值服务。不同于前两者，属于创业一派的王戈宏则希望在公寓行业引入REITs模式，利用“品牌+金融”的方式深度链接资产与投资人，构建资产管理的闭环。
先声夺人新派抢先构建资产管理闭环
2013年，作为新派公寓创始人，王戈宏联合赛富基金发起了赛富不动产基金，用私募REITs的方式收购了CBD森德大厦，改造为新派公寓北京CBD旗舰店。在其他公寓品牌热衷于跑马圈地之际，王戈宏则用4年时间潜心打磨产品。据王戈宏透露，目前CBD的住宅资产价值已经上涨到8万/每平米以上，比当初收购价涨了近4倍。这期间不断有投资人想出资购买，但是基于想做成中国公寓REITs的初心，王戈宏并没有售卖，而是等待时机，实现资产证券化。
10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划终于在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元，期限5年。就此，新派公寓成功构建了公寓行业的首个资产价值管理闭环。
对此，王戈宏对迈点记者表示，新派公寓这次能在深交所快速成功批准及发行全国首单住房租赁公寓类REITs，且未依赖于主体信用就获得AAA评级，主要是有两方面原因，首先是国家政策的支持;其次是新派公寓在核心城市的核心地段拥有整栋资产，且经过三年的运营，整体经营业绩良好，拥有稳定的现金流、租金坪效有效增长以及资产明显增值。据其透露，目前新派公寓的满租率稳定在98%以上。而这背后是对于产品的潜心经营和客户优化。
依托品牌运营持续提升资产溢价
资产管理的核心是品牌的运营，如何打造一个消费者热衷的品牌，提升消费者的粘性和产品的溢价能力。对此，王戈宏分析道，长租公寓未来其实是居住消费品，而新派公寓想做的则是打造一个青年的居住空间，以及一套资产增值系统。而这正是本次REITs发行的真正的核心价值。
在王戈宏看来，要打造一个居住消费品牌，那就需要掌握品牌定价权，并打造独特的产品体验，而不是现在很多公寓品牌所追求的硬件和软件。就此，王戈宏补充道，新派公寓一直致力于都市青年新型居住空间的研发，对消费者的需求做精细化研究，有多达30多项的细节，形成了租户很好的粘性。“不仅解决租户的痛点，更要做出惊艳的‘痒点’，这是保障出租率与产品溢价的核心。”就此，新派就为消费者创造了价值，同时也为品牌获得了定价权。相较于周边租房市场，新派公寓可以高出50%以上。
依赖于核心的地理位置，高评估的品牌价值以及稳定的现金流，新派公寓通过把重资产做资产证券化，轻资产进行品牌管理，构建了资产管理闭环，打造了公寓行业的盈利新模式。这为中国开发商今后持有运营物业及通过资产证券化退出提供了很好的范本。
谈及未来，王戈宏表示将在10个城市开出10-15个旗舰舰，向资产方展示新派公寓做价值的能力，然后用品牌输出轻资产方式快速复制，同时与资产合作，将类REITs模式复制扩张，形成优良资产包，等待真REITs的绿灯，力争成为中国版的EQR或者AVB。
