现在想在美国买到称心的房产，困难程度就像大海捞针！
其主要原因是全国住宅供应量保持为20年最低点。如果没有新住宅上市，在4.2个月期间库存将耗尽，一年前则为4.5个月。可维持6个月供应的库存才是稳定的。
据全美房地产行业机构的数据显示，今年以来纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图等一线城市可售房源数量库存下降太快，一是因为买家蜂拥涌入，二是卖家惜售，导致房屋价格大幅走高。
全国房地产商协会首席经济学家Lawrence Yun预计，至少在未来一年，供应量将继续保持低位，使买房更难，且房价会进一步推高。
西雅图购房 不加价绝买不到
从接受基础教育的美东，再到美南和美中读大学、研究所、实习，五年多前，我搬来好山好水的西雅图工作；因为不想买车，就近在工作地点附近的市中心Belltown租屋定居，月租从最初的1200元，涨到现在的1550元。
攒够头期款
虽然曾做过房地产经纪的妈妈五年前就劝我“租不如买”，早点下手，但因为自己不确定自己会为这家营建公司长久效力，也不想靠父母金援，等到今年攒够头期款，加上房东再次调涨租金，今年5月，我也加入西雅图的抢房大军。
喜欢这城市
西雅图是亚马逊总部及微软总部所在地，两家科技巨擘公司成长迅速，祭出高薪揽才，吸引不少高科技人才迁入，Google、脸书也陆续跟进成立分部，一批批高薪年轻人迁入，让西雅图房屋市场变得炙手可热。虽然多雨，在西雅图不必离开市区就能饱览湖光山色，休闲时又有丰富多元的活动选项，我越来越喜欢这个城市，但也发现，僧多粥少，找房子愈来愈吃力。
想胜券在握
考虑脚程、治安与居住环境，我找的住房区不外乎Queen Anne、Capital Hill和Belltown这三个年轻专业人士钟爱的地区，又不想揹太重的房贷；原本只想找价格在30万元以内，卧房兼客厅、餐厅的统舱式(Studio)公寓单位，但从5月至今，几次看房、抢房失利的经验，让我认清事实：不加价绝对买不到，在这个严重向卖方倾斜的市场，买方想要胜券稳握，关键就是“钱”。
第一次出手
第一个看对眼的是靠近中国城的一处无车库单位，600平方呎的统舱，没太特别，但离日本超市两个街口，对少开伙的我再便利不过。这不起眼的单位开价34万元，周末上市，卖方经纪订好三天后的上午10时，要给offer的买家在这时间一起送上offer比价、比条件。我有稳定并超过贷款许可甚多的收入，有10万元积蓄可付头期款，信用分数只比满分少几分，我让经纪人送出33万元的offer，同时，给予经纪人加价至34万元的权力。
第一次出手没买成是意料中事。经纪人说，有十几个offers抢这个单位，其中好几个卖家都捧著现金。
我备妥现金
今年9月，看到Union街上、对面就是医院急诊室的一栋1965年建的公寓单位。这个两层现代化高挑建筑，建于1965年，528平方呎，上市价格36万2000元，卖主大概从不开伙，改造过的厨房连炉台、烤箱都没有，但最吸引人的是楼中楼的卧房和整面的落地玻璃墙，采光特佳。
尽管我妈觉得“中看不重用”，但为了助我成就买屋大业，决定将预备给我的嫁妆先给我，爱护我的二伯伯也愿意助我一臂之力，无息贷款让我“用现金跟人拼”。
这次我决定将出价价码提高至37万元，甚至告诉经纪人，有实力付现金交易。据经纪人说，卖主最后在我的offer和另一份offer二选一，因为对方省去验屋(home inspection)要求，出价又比我高好几千元，又再功亏一篑。
西雅图的房子加价到底有多狠？
西雅图房产的库存有多紧缺？
一、西雅图各城市的在售房屋库存量
图表1：西雅图各城市房屋库存量（2017年9月同比2016年9月）
上图的橙色是今年数据，蓝色是去年的数据。最高的那两个线段是西雅图市，占了大西雅图地区近40%的房源数量。热门的城市，比如Bellevue、Issaquah、Bothell、Lynwood，库存都在继续降低。
简单一句话，库存是10年来的历史最低点。9月的库存只够销售1.7个月。这也是为什么市场有这么多的买家竞价。另外说下，全美的在售房屋库存也是多年来低点，只够4.5个月，低于正常的市场库存量，行业内通常认为6个月存量为健康指标。
二、西雅图各城市房价走势
图表3：西雅图各城市房屋售价中位数（2017年9月同比2016年9月）
同比2016年9月份，西雅图大部分城市的房屋售价中位数都有不同幅度地增长，大西雅图地区，整体上涨了13.7%，名列全美第一。其中，大家购房最常见的区域，King County, 过去一年上涨是18.7%。各类土豪扎堆的 Medina、Clyde Hill 和 Yarrow Point，均有大幅增值。一个异数，Hunts Point， 是西雅图地区唯一一个房屋售价贬值的地区。这个可以解释，小众的豪宅区域，房屋成交数量样本少，均价不能反映市场走势。
这个方面，要看体量大的城市，比如Seattle和 Bellevue 这些区域，反正就一个字：涨！！！过去的这个夏天，小乐旁边的经纪人的说法都是：能买着就是胜利。
三、西雅图房屋加价比例
我们看下大家最关心的加价，这里我们不说100万的房子加价到170万的故事，也不说一个房子收到70多个买家竞价的故事。我们看下整体市场的加价情况。
先介绍点基本常识：挂牌价 (List Price)和成交价 (Sales Price)。挂牌价是挂在网上的，卖家的要价。成交价是最终的实际销售价格。先看下，在西雅图地区都是哪些城市的成交价加价幅度比较大。
图表5：西雅图各城市买房加价比例（2017年9月同比2016年9月）
看了上图，大家第一反应肯定是，说的加价在那里，比例不高么？这是因为市场上有加价，原价和降价，三种情况平均下来，大西雅图地区整体的加价也就是103%多点。但是，千万不要被这个数字欺骗了，真实的市场情况要残酷很多。
同比2016年9月份，我们可以看出很多在去年不需要加价的地区都开始加价了。例如 Mill Creek、Lynnwood、Renton 和 Evenrett 这些北部地区的房子，价位也在买家的预期之内，很多买家在这些地区购买投资房，就是冲着这里非常不错的租售回报。
四、平均成交天数
图表7：西雅图各城市房屋在市时间（2016年9月同比2017年9月）
已近白热化的购房需求，让西雅图买家的购房速度进一步加快。同比2016年9月份，今年9月份各城市的房屋平均在市时间（即从房屋挂牌出售（Active for Sale）到进入交易时间(Pending)）都有明显的缩短。普通老百姓喜欢的区域，成交时间都很快，基本上在6天内就完成了。卖家也都有套路，通常周三或周四挂牌，周末房屋开放日，周一或者周二就开始收报价和选Offer。豪宅的待售时间会稍微长一点，去年普遍在30-100天，而今年也有大幅度的减少。
明显看出，西雅图的房子越来越不好买了。很多在去年不需要加价购买的地区，房子都开始涨价卖。待售房源的在市时间越来越短，买家之间的竞争进一步白热化。西雅图目前是卖方市场，在可预见的未来，房价还会不断被推高。
在这种激烈的竞争之下，不是你一个人在买，而是和其他买家在抢，这个时候，挑选一名给力的置业顾问尤其重要！加不加价，加多少，卖家收到多少个Offer，这些情况，可不是普通的购房者能够处理的，需要一个给力的专家来掌舵和出谋划策。
五、西雅图各区域的房价解读
通常情况下，大部分华人喜欢投资置业的区域在西边是西雅图 (Seattle)、安妮女王 (Queen Anne)、海岸线市 (Shoreline)、绿湖 (Green Lake)、肯默 (Kenmore) 和林伍德 (Lynnwood)；在东边是贝尔维尔 (Bellevue)、雷德蒙德 (Redmond)、柯克兰 (Kirkland)、默瑟岛 (Mercer Island)、萨马米什 (Sammamish)、博塞尔 (Bothell)、伍丁维尔(Woodinville)、伊萨阔 (Issaquah) 和伦顿 (Renton)。
西雅图都市圈各区域的房价涨幅
根据每个区域的中位数，投资人可以看房价识土豪。
西雅图都市圈收入较高的地区就位于学区优质的城市，其中有三个不错的学区城市——西雅图市、贝尔维尤市和伊瑟阔市。
伊瑟阔市学区
伊瑟阔Issaquah贴着 Bellevue 的东南边，整体的学区非常好，我们可以看到大部分学区都是9分或者10分的。
再来看下这里的房价：
整个 Issaquah 的房产中位价为73.8万美金，相对 Bellevue 要便宜不少，以中位价来购买除了高中只有8分学区，小学和初中正常都能买到10分的独栋别墅了。
【精选】西雅图·伊瑟阔公寓项目
价格：$530,000
基本信息：
地址：1840 25th Ave NE #414Issaquah, WA 98029
房间数：2
卫浴数：1.75
车库位：1车位
物业费：$472/月
房产税：$3321（2017年）
套内面积：1191平方英尺（约107.19平方米）
建筑年份：2007
学区：Issaquah
预计租金：$2400/月
地图位置：
图片展示：
西雅图市学区
根据上图我们可以看出，西雅图都市圈收入较高的地区就位于学区优质的城市。我们可以看到，西雅图地区总体学区是很不错的，有很多9-10分的学校，但在 Downtown 南部和北部的分化很严重，南部有很多3分，5分的学区，而北部基本上都是8分以上的学区。
我们一般比较看重高中学区，10分的学区有 Ballard High School 和 Roosevelt High School。当然，8分的学校也很好，有 Cleveland High School 和 Franklin High School。除此之外，The Center School 也是这个学区一所非常好的高中，虽然在该网站上没有显示总分，但是用户评价达到了4颗星（满分为5颗星），大学预备度评分(College Readiness) 为9分（满分为10分）。
让我们看看这几个学校周边的房价：
Ballard High School 的附近房源的中位价为77.9万美金。
Roosevelt High School 的附近房源的中位价为79.4万美金。
Cleveland High School 的附近房源的中位价为53.1万美金。
Franklin High School 的附近房源的中位价为65.8万美金。
The Center School 的附近房源的中位价为66万美金。
【精选】西雅图市公寓项目
价格：$749,950
基本信息：
地址：2067 Gilman Dr WSeattle, WA 98119
房间数：2
卫浴数：2.5
车库位：1车位车库
物业费：$0/月
房产税：$4897（2017年）
套内面积：1090平方英尺（约98.1平方米）
建筑年份：2013
学区：Seattle
预计租金：$2850/月
地图位置：
图片展示：
六、为何投资西雅图房产？
好了，介绍了这么多西雅图的信息，我们接下来谈谈为什么西雅图作为目前华人在美国房产投资的最佳城市？
谈到在美国投资房产，由于有限的信息，许多人最先想到的就是旧金山或者纽约。
这两个城市的确吸引了众多的投资者，但同时也造成了投资过热的现象。纽约和旧金山的房地产市场早已饱和，房价非常之高，投资回报率相对较低。并且，由于世界各地移民的争相涌入，这两个城市的居民鱼龙混杂，并不是真正“美国梦”中的理想城市。通过综合考量以下三个方面：
1、西雅图房产拥有全美最高的投资
回报率
2、人口不断涌入，确保未来的房价稳定增长，增加投资的稳定性
3、优秀的教育学区适合“以房养学”
通过综合考量上面三个方面，西雅图作为目前华人在美国房产投资的最佳城市。也许能为您的海外资产配置起到一些参考作用。
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