近些年中国出现了买房的热潮,北上广深等一线城市的房价炒的甚至比国外的房子还要贵,房产已然成为大家最热衷的投资方式之一,不过自从今年颁布了限制炒房行为的限购、限贷政策后这种情况有所改善,但这并没有阻挡阔气的中国人想要投资的决心,一些中国人决定携重金出击海外,可以毫不夸张的说,中国人已经成为海外房产的首要购买力。
海外购房虽然是自愿的行为,但是在购买之前大家还是仔细研究一下各国的房产投资政策。毕竟海外购房不像国内房市那样紧跟着中央的指挥棒,只有细微的地方差异。在不同的投资国度,可能会面临截然不同的楼市热度,以及大相径庭的税收政策。小编了解到,目前美国、加拿大、英国、澳大利亚和新家坡是国人主要的投资市场,今天就为大家粗略分析一下各国楼市的最新动向,以作为大家投资的参考。
将迎接近年来最严峻考验
加拿大
近日外媒公布的一项调查结果显示,由于更严格的抵押贷款规定生效,且利率料将进一步调升,加拿大原先由宽松信贷推升的房市料受打击。叠加金融危机以来加拿大房价“虚高”、家庭平均负债水平过高以及房屋空置率水平极高等多重风险因素,经济学家认为加拿大房地产市场将迎接近年来最严峻考验。
在今年7月加拿大央行首度加息时,有机构曾分析指出,相比美国,在金融危机时加拿大房地产业跌幅更小,而在经济复苏时涨幅却更大,当你把房价无止境的上涨跟达到历史高点的债务收入比率两者结合来看时,这种房产泡沫就会变得可怕。
除此以外,加拿大国内住房市场极高的空置率同样显示房市存在过热风险。2001年,加拿大的住房空置率为7.85%,2006年升至8.4%。截至2016年底,住房空置率为8.69%,创历史新高,总数约为134万套,是美国次贷危机前空置数量的两倍。
空置房产征税提高一倍
英国
据金融时报11月24日消息,英国财政大臣菲利普·哈蒙德宣布,英国地方政府可将可能对空置房产征收的家庭税提高一倍,此举将打击拥有两套住房的人。在提交预算报告时,哈蒙德表示:“当很多人都渴望拥有自己的住处时,让房产空置是不对的。”
据报道,按照此前英国政府颁布的法律,如果一个房子已空置两年或两年以上,除非它是某一房产的附属建筑物或所有者是军人,那么地方议会目前可对其额外征收高达50%的家庭税。
根据财政大臣的计划,地方议会可将家庭税税率提高到100%。但专家表示,伦敦空置房屋的外国所有者不太可能因为税率提高就出售或出租其房产,他们每年缴纳的房产税只会小幅增加。比如,如果地方政府对空置房的税率提高一倍,则对肯辛顿和切尔西地区最昂贵房屋每年征收的家庭税只有约4300英镑。
巨大房产泡沫即将戳破
澳大利亚
从上世纪60年代初以来,澳大利亚的房价开始一路猛涨,到今年已经连续55年上涨。然而在今年11月2日,瑞银集团(UBS)经济学家门郑重宣布,这个全球最长的房地产牛市已经终结。根据瑞银的计算,今年10月份,澳大利亚全国平均房价和悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯五大城市核心城区房价均与9月份持平,涨幅为罕见的0.0%。
如果这还不够有说服力的话,房地产公司Corelogic的最新数据显示,今年11月悉尼房价环比下降0.72%,五都核心城市房价则下跌0.12%,房价连续疯涨的势头,是真真切切地终止了。
房价下跌的原因在于,澳大利亚监管部门身处巨大的房市泡沫之中惴惴不安,终于决定壮士断腕,亲自戳破泡沫。澳大利亚金融监管机构APRA规定,2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下,高风险类别的住房贷款不得超过30%。同时,APRA也对开发商提出规定,楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体,卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一,并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。
连续三年下跌后或有转机
新加坡
新加坡政府部门3日公布的新数据显示,在政府严控政策及经济增长不景气的背景下,该国2016年第四季度房价环比下跌0.4%,为连续13个季度下跌,创1975年公布数据以来长下跌纪录,2016年全年房价下跌3%。
2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施量化宽松政策,导致大量外资涌入新加坡,推动新加坡房价持续飙升,一跃成为亚洲房价第二高的城市。自2009年始,新加坡实施楼市管控,其房价在2013年见顶后便开始长达三年的下跌,迄今已下滑11%。
到了2017年3月,新加坡政府放松了部分限制措施,引发外界猜测这个东南亚岛国将结束对楼市的管控,并终结房价持续下跌的势头。的确,新加坡房地产交易量有所反弹,房地产个股也应声大涨。
在新加坡置业需要缴纳的费用中,印花税是占比最大的,大概是房价的3%左右,需要注意如果海外人士以公司名义购买新加坡住宅,则要支付18%的额外买方印花税。
税改之后成最佳投资地点
美国
目前而言,美国是大家非常向往的购房地点。大家知道,美国30年来最大规模的税改于12月21日已获参众两院正式通过,未来10年美国将减税近1.5万亿美元。
这一改变将对美国楼市产生怎样的影响?根据特朗普税改计划,个人税改革计划将从原先的7档个人所得税税率简化为15%、25%和35%三档。单独申报人的个税免征额上限由原先的6350美元上升到12700美元,共同申报人的个税免征额上限由原先的12700美元上升到25400美元。也就是说如果收入在25400美元以下的家庭,不!用!交!税!
此前,每年收入超过20万美元的个人及家庭年收入超25万美元的投资者须向政府缴纳3.8%的净投资所得税。根据特朗普税改计划,净投资所得税将取消。高净值人群在美进行大额投资的负担将减弱。
此外,在取消了大部分税收扣除项目后,房屋贷款税收抵免被保留了下来。减税之上再抵扣,可以说投资美国房产的最佳时机已经到来。
除成本外,房地产投资者最担心的就是房产泡沫,而美国房地产市场似乎没有这一隐忧。据UBS瑞士银行最新的2017房产泡沫预测报告显示将会受房产泡沫影响的城市由高到低依次是多伦多,斯德哥尔摩,慕尼黑,温哥华,悉尼,伦敦,香港以及阿姆斯特丹。美国的各大城市均无上榜,相反前文所述的几大热门国家基本无一幸免。UBS瑞银预测在新的一年美国并不会受到房产泡沫的影响,美国房市将会趋于稳定。
总结:目前最佳的房产投资国家是——美国
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